ปัจจัยเรื่องราคาที่ดิน Land Price ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นหรือต่ำลง มีอยู่มากมายหลายปัจจัย อย่างไรก็ดีถ้าหากนำมาจัดเป็นกลุ่มเป็นหมวดหมู่แล้ว จะประกอบไปด้วย 12 ปัจจัยหลักๆ ด้วยกัน คือ
1. ลักษณะของที่ดิน ที่ดินสองแปลงมีเนื้อที่เท่ากัน แต่รูปร่างของที่ดินอาจทำให้ราคาต่อหน่วยของที่ดินทั้งสองแปลงนั้นแตกต่างกันได้ เช่นที่ดินที่มีด้านหน้าติดถนนกว้างกว่า อาจมีราคาสูงกว่า เพราะอาจได้แระโยชน์ใช้สอยมากกว่า
2. เนื้อที่ของที่ดิน ที่ดินที่อยู่ใกล้กัน แต่มีเนื้อที่ไม่เท่ากัน อาจมีราคาต่อหน่วยต่างกันได้ กล่าวคือที่ดินที่มีเนื้อที่มากย่อมมีราคาต่อหน่วยถูกกว่าที่ดินที่มีเนื้อที่น้อย เพราะว่าที่ดินเนื้อที่มากต้องประเมินราคาเฉลี่ย และต้องคำนึงถึงการซื้อขายแลกเปลี่ยนมือด้วยตามปกติทั่วไปที่ดินที่มีจำนวนหน่วยน้อยย่อมขายได้ง่าย คล่องตัวกว่าที่ดินที่มีจำนวนหน่วยมาก ทั้งนี้เพราะว่าจำนวนเงินที่ใช้ซื้อจะน้อยกว่า
3. การปรับปรุงที่ดิน หมายถึงการทำให้ที่ดินมีสภาพดีขึ้นกว่าเดิม จะเป็นการถมที่ดิน ทำสนามหญ้า หรืออะไรก็ตาม ฉะนั้นที่ดินที่ยังรกร้างว่างเปล่าย่อมทีราคาต่ำกว่าที่ดินที่มีการปรับปรุงแล้ว และที่ดินที่ได้รับการปรับปรุงที่แตกต่างกัน ก็ย่อมจะมีราคาต่างกันได้
4. การคมนาคม มีส่วนสำคัญที่ทำให้ราคาที่ดินแตกต่างกัน ที่ดินที่มีการคมนาคมสะดวก รถยนต์เข้าถีงที่ดินได้ ความเจริญจะขยายตัวได้รวดเร็วกว่าจึงทำให้ราคาสูงกว่าที่ดินที่มีการคมนาคมเข้า-ออก ไม่สะดวก เช่น ที่ดินทีอยู่ริมถนนใหญ่ จะมีราคาสูงกว่าที่ดินที่อยู่ติดถนนซอย นอกจากนั้นให้พอจารณาถึงสภาพะถนนหนทางด้วยว่า เป็นถนนคอนกรีต ลาดยาง หรือลูกรัง เพราะมีผลทำให้ที่ดินแตกต่างกันความสะดวกเหล่านี้ ทำให้ที่ดินมีราคารสูงกว่าบริเวณที่ไม่มี
5. สิ่งแวดล้อม ที่ดินที่อยุ่ในย่านการค้า ย่านที่อยู่อาศัย ย่านโรงงานอุตสาหกรรม ย่อมมีราคาสูงกว่าที่ดอนที่อยู่ในแหล่งเสื่อมโทรมถ้าเป็นแหล่งที่ทำเกษตร ต้องพิจารณาว่าการชลประทานเข้าถึงหรือไม่ จะสังเกตได้จากการที่ดินที่อยู่ใกล้กองขยะกรุงเทพมหานครจะไม่ค่อยมีผู้อย่อาศัยไม่ค่อยมีการซื้อขายเปลี่ยนมือ หรือหมู่บ้านจัดสรร ที่มีการสาธารณูปโภคครบถ้วน จะมีผู้เข้าอาศัยหนาแน่น
6. ทำเลที่ตั้งและความนิยม ที่ดินย่านใดประกอบกิจการประเภทอะไรผู้คนมักนิยมเข้าไปประกอบกิจการประเภทนั้นๆ เป็นกลุ่มๆ เช่นย่านธุรกิจพาณิชยกรรม หรือย่านอุตสาหกรรม จึงทำให้เป็นที่ต้องการของบรรดาผู้ประกอบการ ราคาย่อมสูงกว่าที่ที่ไม่มีคนนิยม
7. ภาระติดพันของทีดิน ที่ดินที่มีภาระติดพัน เป็นการรอนสิทธิของเจ้าของที่ดิน ที่ทำให้เจ้าของที่ดินไม่อาจใช้ประโยชน์ในที่ดินเต็มที่ จึงมีราคาต่ำกว่าที่ดินที่ไม่มีภาระติดพัน ตัวอย่างภาระติดพันของที่ดิน เช่น ที่ดินติดภาระการเช่า เป็นต้น
8. การใช้ประโยชน์ของที่ดิน ที่ดินแต่ละแปลงสามารถใช้ประโยชน์ได้มากน้อยไม่เหมือนกัน ราคาจึงย่อมมีความแตกต่างกัน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับรูปลักษณะของทีดิน ทำเลและอื่นๆ และที่ดินที่มีการทำประโยชน์แล้วจะมีราคาสูงกว่าที่ดินที่ยังไม่ได้ทำประโยชน์ นอกจากนี้ที่ดินที่ที่ได้ผลประโยชน์แล้ว เช่นที่ดินสวนผลไม้ที่ออกผลแล้ว จะมีราคาสูงกว่าที่ดินสวนผลไม้ที่เริ่มปลูก
9. หลักฐานการรับรองสิทธิ หมายถึงหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ที่ดิน ได้แก่ โฉนด ตราจอง หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3)และใบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) การที่ที่ดินมีเอกสารการรับรองสิทธิแตกต่างกันนี้ จะทำให้ราคาแตกต่างกัน เพราะว่าเอกสารบางอย่างไม่มีการรับรองสิทธิอย่าแน่นอน อาจได้เพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น กล่าวคือ ที่ดินที่มีใบ ส.ค.1 ย่อมมีราคาต่ำกว่าที่ดินทีเป็น น.ส.3 และที่ดินที่เป็น น.ส.3 ย่อมมีราคาต่ำกว่าที่ดินที่เป็นโฉนด
10. เขตเวนคืน หรือเขตหวงห้าม ที่ดินบางแห่งถูกกำหนดเป็นเขตที่จะต้องเวนคืนมาเป็นของทางราชการ หรือถูกกำหนดเป็นเขตหวงห้าม เช่น ห้ามเข้าทำการก่อสร้าง เพื่อที่รัฐจะใช้ที่ดินบริเวณนั้นในกิจการสาธารณประโยชน์ จะทำให้ราคาที่ดินมีแนวโน้มต่ำลง หรืออาจไม่มีราคาเลยเพราะไม่มีผู้ต้องการเป็นเจ้าของอีกต่อไป เช่น การเวนคืนที่ดินเพื่อสร้างทางด่วนทางหลวง และที่ดินที่สายไฟฟ้าแรงสูงพาดผ่านจะห้ามการก่อสร้างใดๆ บริเวณนั้น เป็นต้น ในกรณีกลับกัน ที่ดินที่ถูกเวนคืนเพื่อสร้างทางเพียงบางส่วน ส่วนที่เหลืออาจมีราคาสูงกว่าราคาเดิมได้
11. กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ มีหลายฉบับ เช่น พระราชบัญญัติผังเมือง พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร และประกาศกระทรวงมหาดไทย เป็นต้น กฎหมายเหล่านี้มีข้อหาและข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์อุตสาหกรรม หรือเขตที่อยู่อาศัย ตามพระราชบัญญัติผังเมือง หรือการกำหนดเขตพื้นที่สีเขียวตามแระกาศกระทรวงมหาดไทย ข้อกำหนดต่าง ๆ นี้ จำเป็นต้องนำไปพิจารณาประกอบการประเมิณราคาด้วย
อ.อนุชา กุลวิสุทธิ์ : การลงทุนในที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ
http://www.wimarn.com/ซื้อขายบ้านมือสอง-บ้านเดี่ยว/ราคาที่ดิน-ที่ดินราคาดี-ที่ดินราคาถูก.html
